Τι να περιμένετε
| Τυπική διάρκεια | Αποτίμηση 2–4 εβδομάδες · εργασίες κατά αντικείμενο |
|---|---|
| Εύρος κόστους | Τα ποσά βρίσκονται στον δείκτη κόστους |
| Απαιτείται άδεια | Η αδειοδότηση είναι ξεχωριστή και αλληλεπιδρά με την οικοδομική άδεια |
| Εποχικός περιορισμός | Εργασίες στην κλειστή περίοδο |
Πού συναντιούνται το κτίριο και η άδεια
Η αδειοδότηση την αναλαμβάνει σύμβουλος αδειοδότησης ή μηχανικός, όχι εμείς. Αυτό που συμβάλλουμε είναι να βεβαιωθούμε ότι το κτίριο συμφωνεί με ό,τι υποθέτει η άδεια, και να επισημάνουμε πού οι σχεδιαζόμενες εργασίες θα το άλλαζαν.
- Αριθμός και διάταξη δωματίων. Ο διαχωρισμός, η συνένωση ή η προσθήκη δωματίων αλλάζει τη βάση της άδειας.
- Οδεύσεις διαφυγής και έξοδοι. Το πιο σοβαρό πράγμα που μια ανακαίνιση μπορεί να θέσει σε κίνδυνο κατά λάθος. Η μετακίνηση ενός τοίχου, η αλλαγή φοράς ανοίγματος πόρτας ή η αναδιάταξη διαδρόμου μπορεί να επηρεάσει μια όδευση διαφυγής.
- Μέτρα πυρασφάλειας. Ανίχνευση, συναγερμοί, φωτισμός ασφαλείας, σήμανση, και η πυροδιαμέρισμα που μια ανακαίνιση μπορεί να διατρήσει χωρίς να το προσέξει κανείς.
- Υγειονομικά μέσα σε σχέση με τη δυναμικότητα.
- Προσθήκη εγκαταστάσεων — πισίνα, spa, εστίαση — που φέρνει πρόσθετες απαιτήσεις.
- Μέτρα προσβασιμότητας, όπου εφαρμόζονται.
Το πρόβλημα του πραγματικού κτιρίου
Πολλά ακίνητα καταλύματος στη Σαντορίνη μεγάλωσαν σταδιακά επί δεκαετίες: λίγα δωμάτια προστέθηκαν, ένα δώμα κλείστηκε, μια αποθήκη μετατράπηκε, μια πισίνα χτίστηκε. Κάποια από αυτά αδειοδοτήθηκαν και κάποια όχι, και η άδεια, ο φάκελος και το πραγματικό κτίριο μπορούν να διαφωνούν και τα τρία.
Μια ανακαίνιση είναι το σημείο όπου εμφανίζονται αυτές οι διαφωνίες, γιατί μια νέα αίτηση απαιτεί συμβιβασμό του φακέλου.
- Αποτυπώστε τι υπάρχει πραγματικά.
- Συγκρίνετέ το με τον φάκελο αδειών και με τη βάση της άδειας λειτουργίας.
- Εντοπίστε τι είναι αυθαίρετο και διαπιστώστε τη θέση τακτοποίησης.
- Επιλύστε το πριν, ή παράλληλα με, τη νέα αίτηση.
- Και μετά μελετήστε την ανακαίνιση απέναντι σε γνωστή βάση.
Αγορά ακινήτου καταλύματος
Αν αγοράζετε ξενοδοχείο, συγκρότημα βιλών ή πολυκατοικία για να λειτουργήσετε, ο κτιριακός έλεγχος είναι πιο εκτεταμένος από ενός σπιτιού.
- Συμφωνεί το πραγματικό κτίριο με τον φάκελο αδειών και με τη βάση της άδειας;
- Υπάρχουν αυθαίρετα, και τακτοποιούνται;
- Μέτρα πυρασφάλειας και οδεύσεις διαφυγής — αποτιμημένα και όχι υποτεθειμένα.
- Χωρητικότητα αποχέτευσης και ρεύματος απέναντι στην πραγματική αιχμή πληρότητας, και όχι στον αριθμό δωματίων στο χαρτί.
- Στεγανοποίηση δωμάτων πάνω από κατοικήσιμα δωμάτια, που είναι το συχνότερα αναβαλλόμενο κεφαλαιουχικό έξοδο σε αυτόν τον κλάδο.
- Η κατάσταση ό,τι είναι ακριβό και αόρατο: δομή και μηχανοστάσιο πισίνας, πίνακες, δίκτυα αποχέτευσης.
Τι περιλαμβάνει
- Αποτύπωση και τεκμηρίωση αυτού που υπάρχει πραγματικά, απέναντι στον φάκελο.
- Επισήμανση πού μια σχεδιαζόμενη ανακαίνιση θα επηρέαζε αριθμό δωματίων, οδεύσεις διαφυγής, πυροδιαμέρισμα ή εγκαταστάσεις, πριν παγώσει η μελέτη.
- Συντονισμό με τον σύμβουλο αδειοδότησης και τον μηχανικό σας ώστε οι εργασίες και η αδειοδότηση να τρέχουν μαζί και όχι διαδοχικά.
- Εκτέλεση των φυσικών εργασιών, σε πρόγραμμα κλειστής περιόδου χτισμένο ανάστροφα από την ημερομηνία ανοίγματος.
- Παραγωγή τεκμηρίωσης του πραγματικού στην παράδοση, ώστε η επόμενη ανακαίνιση να ξεκινήσει από γνωστή θέση.
Ερωτήσεις που ακούμε συχνά
Αναλαμβάνετε την αίτηση της άδειας;
Όχι — είναι δουλειά συμβούλου αδειοδότησης ή μηχανικού. Ο ανάδοχος αναλαμβάνει την πλευρά του κτιρίου και συντονίζεται μαζί τους, που είναι εκεί όπου βρίσκονται τα περισσότερα πρακτικά προβλήματα.
Θα επηρεάσει η ανακαίνιση την άδειά μας;
Μπορεί, ιδίως οτιδήποτε αγγίζει αριθμό δωματίων, οδεύσεις διαφυγής, πυροδιαμέρισμα ή εγκαταστάσεις. Πρέπει να ελεγχθεί πριν παγώσει η μελέτη και όχι στην ολοκλήρωση.
Έχουμε προσθέσει δωμάτια χρόνια χωρίς άδειες. Τι τώρα;
Πρέπει να επιλυθεί πριν από νέα αίτηση. Είναι συνηθισμένο, σε πολλές περιπτώσεις διορθώσιμο, και ο χρονισμός μετράει — ξεκινήστε πολύ πριν τη σεζόν στην οποία θέλετε να χτίσετε.
Τι πρέπει να αποτυπώσουμε πριν αγοράσουμε ξενοδοχείο;
Το πραγματικό απέναντι στον φάκελο, την πυρασφάλεια και τις οδεύσεις, τη χωρητικότητα αποχέτευσης και ρεύματος στην αιχμή, τη στεγανοποίηση δωμάτων πάνω από δωμάτια, και τη δομή και το μηχανοστάσιο της πισίνας. Αυτά τα πέντε φέρουν το μεγαλύτερο μέρος του κινδύνου.