Τι να περιμένετε
| Τυπική διάρκεια | Ανακαίνιση κλειστής περιόδου Νοε–Μαρ · νέα κατασκευή 14–24 μήνες |
|---|---|
| Εύρος κόστους | Τα ποσά βρίσκονται στον δείκτη κόστους |
| Απαιτείται άδεια | Ναι για δομικά, εξωτερικά ή σχετικά με αδειοδότηση |
| Εποχικός περιορισμός | Ο καθοριστικός περιορισμός |
Η κλειστή περίοδος είναι μικρότερη απ’ όσο φαίνεται
Στο χαρτί έχετε Νοέμβριο με Μάρτιο. Στην πράξη το χρήσιμο παράθυρο είναι μικρότερο και από τις δύο άκρες: το ακίνητο πρέπει να αδειάσει, να αποτυπωθεί και να απογυμνωθεί πριν ξεκινήσει οτιδήποτε, και πρέπει να καθαριστεί, να δοκιμαστεί, να ελεγχθεί και να ντυθεί πριν ανοίξει. Το πραγματικό παράθυρο κατασκευής σε μια πεντάμηνη κλειστή περίοδο είναι συχνά κάτω από τέσσερις μήνες.
Αυτή η συμπίεση είναι ο λόγος που η ξενοδοχειακή δουλειά είναι διαφορετική πειθαρχία από την ιδιωτική. Σε μια βίλα, μια καθυστέρηση τριών εβδομάδων είναι ενόχληση. Σε ξενοδοχείο είναι καθυστερημένο άνοιγμα, ακυρωμένες κρατήσεις και εμπορική ζημιά πολύ μεγαλύτερη από την αξία των εργασιών.
| Ανάστροφα από το άνοιγμα | Στάδιο | Γιατί εδώ |
|---|---|---|
| Άνοιγμα | Λειτουργία | — |
| −2 εβδομάδες | Ντύσιμο, βαθύς καθαρισμός, τελικός έλεγχος | Το προσωπικό χρειάζεται το κτίριο πριν τους επισκέπτες |
| −4 εβδομάδες | Δοκιμές και θέση σε λειτουργία | Νερό, αποχέτευση, κλιματισμός, πισίνα, πυρασφάλεια |
| −6 εβδομάδες | Τελειώματα ολοκληρωμένα | Οι υγρές εργασίες φεύγουν, τα δάπεδα προστατεύονται |
| −12 εβδομάδες | Δεύτερη φάση | Εξαρτάται εντελώς από το αν έφτασαν τα υλικά μεγάλου χρόνου |
| −16 εβδομάδες | Πρώτη φάση και δομή ολοκληρωμένες | Το τελευταίο σημείο όπου μια αλλαγή μελέτης είναι φθηνή |
| −20 εβδομάδες | Αποξήλωση και αποτύπωση ολοκληρωμένες | Τώρα είναι γνωστό τι υπάρχει πίσω από τους τοίχους |
| −30 εβδομάδες | Παραγγελία υλικών μεγάλου χρόνου | Πριν οριστικοποιηθεί η μελέτη — η απόφαση που σώζει το πρόγραμμα |
Ενδεικτικό για μεσαία ανακαίνιση. Το δικό σας θα διαφέρει· η λογική της σειράς όχι.
Παραγγελία πριν οριστικοποιηθεί η μελέτη
Είναι το πιο χρήσιμο πράγμα που μπορούμε να πούμε σε ιδιοκτήτη ξενοδοχείου. Το πρόγραμμα δεν χάνεται συνήθως στο εργοτάξιο — χάνεται περιμένοντας είδη υγιεινής, υαλοστάσια, ξυλουργικά ή ένα συγκεκριμένο πλακάκι που είχε δέκα εβδομάδες παράδοσης και μετά έχασε ένα δρομολόγιο.
Έτσι εντοπίζουμε τα είδη μεγάλου χρόνου τον πρώτο μήνα και τα παραγγέλνουμε πάνω σε ένα παγωμένο υποσύνολο της μελέτης, ενώ η υπόλοιπη προδιαγραφή κινείται ακόμη. Απαιτεί δέσμευση σε κάποιες αποφάσεις νωρίτερα απ’ όσο είναι άνετο. Είναι επίσης η διαφορά ανάμεσα στο να ανοίξετε στην ανακοινωμένη ημερομηνία και στο να μην ανοίξετε.
Εργασία δίπλα σε δωμάτια που λειτουργούν
Η τμηματική ανακαίνιση — μισό ξενοδοχείο σε λειτουργία και μισό εργοτάξιο — είναι εφικτή και συχνά η μόνη εμπορικά βιώσιμη επιλογή. Αλλάζει ουσιαστικά τη μέθοδο.
- Οι θορυβώδεις εργασίες περιορίζονται σε συμφωνημένες ώρες και, στην πράξη, σε περιόδους που τα γειτονικά δωμάτια δεν πωλούνται. Αυτό συμφωνείται με τον διαχειριστή πριν τιμολογηθεί, όχι μετά.
- Ο διαχωρισμός σκόνης και διαδρομών μετράει περισσότερο από την ίδια την εργασία. Οι επισκέπτες συγχωρούν σκαλωσιά· δεν συγχωρούν σκόνη σε δωμάτιο ή διάδρομο που δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν.
- Η μετακίνηση υλικών προγραμματίζεται γύρω από τη μετακίνηση επισκεπτών, που σε ξενοδοχείο στην καλντέρα με μία σκαλωτή διαδρομή είναι το δυσκολότερο λογιστικό πρόβλημα της δουλειάς.
- Οι παραδόσεις και η απομάκρυνση απορριμμάτων μετακινούνται συχνά στο πρωί, που επηρεάζει και το κόστος και το συνεργείο.
Τι αποδεικνύεται συνήθως ότι είναι η ανακαίνιση
Η εντολή είναι κανονικά «ανανέωση δωματίων». Αυτό που βρίσκει η αποξήλωση είναι κανονικά ένα από τέσσερα πράγματα, και κανένα δεν είναι διακόσμηση.
- Στεγανοποίηση. Δώματα και υγροί χώροι πάνω από κατοικήσιμο χώρο, λυμένα χρόνια πριν χωρίς αρμούς και διαχωριστική στρώση. Το συχνότερο εύρημα και το ακριβότερο για να αναβληθεί.
- Χωρητικότητα αποχέτευσης. Ακίνητο επεκταμένο δύο φορές σε σύστημα διαστασιολογημένο για το αρχικό. Η αιχμή πληρότητας είναι όταν το ανακοινώνει.
- Ηλεκτρικό φορτίο. Κλιματισμός, επαγωγικές εστίες, φορτιστές και μηχανοστάσιο πισίνας προστεθειμένα σταδιακά σε πίνακα που ήταν επαρκής το 2004.
- Διάβρωση σε κάγκελα και στηρίξεις. Φθορά από αρμύρα σε αγκύρια και μηχανισμούς. Δείχνει καλλωπιστική, δομικά δεν είναι.
Αποτυπώνουμε και τα τέσσερα πριν τιμολογήσουμε, γιατί μια ανακαίνιση που τα ανακαλύπτει τον Ιανουάριο δεν μπορεί να τα απορροφήσει.
Ερωτήσεις που ακούμε συχνά
Μπορεί να εγγυηθεί κανείς ότι θα ανοίξετε στην ώρα σας;
Ένας ανάδοχος δεσμεύεται σε πρόγραμμα, δηλωμένο περιθώριο και εβδομαδιαία γραπτή αναφορά απέναντι σε αυτό, και θα σας πούμε τη στιγμή που μια ημερομηνία απειλείται και όχι στο τέλος. Όποιος εγγυάται ημερομηνία ανοίγματος ανεξάρτητα από ακυρώσεις δρομολογίων εγγυάται κάτι εκτός ελέγχου του.
Ποιο είναι το αργότερο που μπορούμε να ξεκινήσουμε για άνοιγμα τον Απρίλιο;
Για ανακαίνιση δωματίων χωρίς δομικές εργασίες και χωρίς είδη μεγάλου χρόνου, ο Νοέμβριος δουλεύει. Αν κάτι πρέπει να κατασκευαστεί, η απόφαση παραγγελίας πρέπει να παρθεί τον Σεπτέμβριο, ό,τι ημερομηνία και να έχει η έναρξη.
Δουλεύετε με τον δικό μας διακοσμητή;
Συνήθως ναι. Ο ρόλος μας είναι να κάνουμε τη μελέτη κατασκευάσιμη μέσα στο παράθυρο και να επισημάνουμε έγκαιρα πού μια προδιαγραφή δεν θα φτάσει στην ώρα της.
Ποιος αναλαμβάνει την πισίνα ανάμεσα στις σεζόν;
Εμείς, είτε ως μέρος των εργασιών είτε ξεχωριστά. Η φροντίδα στην κλειστή περίοδο δεν είναι προαιρετική εδώ: μια ασυντήρητη πισίνα κοστίζει πολύ περισσότερο για να ανακτηθεί τον Μάρτιο από όσο για να συντηρηθεί.