Τα έξι προβλήματα που επαναλαμβάνονται

1. Αδιαπέραστα τελειώματα σε τοίχους που πρέπει να διαπνέουν

Το πιο συχνό εύρημα σε όλο το νησί, και σχεδόν πάντα προϊόν προηγούμενης ανακαίνισης και όχι της αρχικής κατασκευής.

Η παραδοσιακή λιθοδομή και τα υπόσκαφα χτίστηκαν με ασβέστη. Ένας τοίχος ασβέστη διαχειρίζεται την υγρασία αφήνοντάς την να κινείται μέσα από αυτόν και να εξατμίζεται από την επιφάνεια. Κάποιος τον σοβατίζει με τσιμεντοκονία και τον βάφει με πλαστικό χρώμα για να φαίνεται καθαρός, και η υγρασία δεν έχει πια πού να πάει.

• Το χρώμα φουσκώνει και ξεφλουδίζει, τυπικά σε μπάντα πάνω από το δάπεδο.
• Η υγρασία ανεβαίνει ψηλότερα, γιατί βρίσκει τη μόνη διέξοδο που έμεινε.
• Άλατα κρυσταλλώνονται πίσω από το τελείωμα και το σπρώχνουν έξω.
• Ο τοίχος γίνεται τοπικά δυσκαμπτότερος και ψαθυρότερος, που έχει και στατική συνέπεια.

2. Στεγανοποίηση δώματος που αστοχεί από μετακίνηση

Δεύτερο σε συχνότητα και πρώτο σε κόστος, γιατί ένα δώμα εδώ είναι σχεδόν πάντα η οροφή κάποιου.

Η κύρια αιτία δεν είναι η πίεση νερού. Είναι η θερμική μετακίνηση: μια εξωτερική επιφάνεια στη Σαντορίνη περνά μεγάλη ημερήσια διακύμανση το καλοκαίρι, το υπόστρωμα διαστέλλεται και συστέλλεται, και μια στεγανοποίηση κολλημένη σφιχτά πάνω σε αυτό, χωρίς αρμούς και χωρίς διαχωριστική στρώση, σκίζεται.

• Οι αρμοί διαστολής είναι απαίτηση και όχι λεπτομέρεια.
• Η διαχωριστική στρώση επιτρέπει στο υπόστρωμα να κινείται χωρίς να σκίζει τη μεμβράνη.
• Οι κλίσεις πρέπει να οδηγούν πραγματικά κάπου, και οι υδρορροές να μένουν καθαρές.
• Οι λεπτομέρειες στις άκρες και στις διελεύσεις είναι εκεί όπου αστοχεί συνήθως.

Μια επισκευή που δεν αντιμετωπίζει τη μετακίνηση θα επαναληφθεί. Δείτε στεγανοποίηση.

3. Διάβρωση οπλισμού και στηρίξεων από αρμύρα

Ο κυρίαρχος μακροπρόθεσμος τρόπος αστοχίας, και εντελώς προβλέψιμος από την ημέρα της σκυροδέτησης.

Τα χλωριόντα διεισδύουν στο σκυρόδεμα, φτάνουν στον οπλισμό, τον αποπαθητικοποιούν, και ο χάλυβας διαστέλλεται καθώς διαβρώνεται. Το σκυρόδεμα σπρώχνεται από μέσα και αποφλοιώνεται — τυπικά σε άκρες μπαλκονιών και σε οροφές. Στα μεταλλικά, το A304 και το γαλβανισμένο λεκιάζουν και μετά αστοχούν στους μηχανισμούς.

Οι άμυνες είναι η επικάλυψη, η σύνθεση και το A316, και όλες προδιαγράφονται στην αρχή. Δείτε προστασία από αρμύρα.

4. Διαφορική καθίζηση σε μεταβαλλόμενο έδαφος

Η υπογραφή είναι διαγώνια ρωγμή σε ανοίγματα πορτών και παραθύρων, τυπικά έναν ή δύο χρόνια μετά την ολοκλήρωση.

Η αιτία είναι σχεδόν πάντα ότι το βάθος μέχρι το υγιές υλικό διαφέρει μέσα στο οικόπεδο και η θεμελίωση μελετήθηκε σαν να μη διαφέρει. Ένα μέρος του κτιρίου κατακάθεται περισσότερο από άλλο, και η διαφορά εμφανίζεται στα ασθενέστερα σημεία — τα ανοίγματα.

Είναι το πρόβλημα που η δοκιμαστική τομή αποτρέπει, και η δοκιμαστική τομή είναι δουλειά μιας μέρας. Δείτε θεμελίωση.

5. Αποχέτευση στα όριά της

Δεν είναι κατασκευαστική αστοχία αλλά αστοχία χωρητικότητας, και εμφανίζεται πάντα στη χειρότερη στιγμή.

Το μοτίβο είναι πάντα το ίδιο: ένα ακίνητο επεκτάθηκε μία ή δύο φορές, ή άλλαξε χρήση από κατοικία σε κατάλυμα, πάνω σε σύστημα διαστασιολογημένο για το αρχικό. Λειτουργεί τον Μάιο. Δεν λειτουργεί τον Αύγουστο με γεμάτο σπίτι.

• Ο βόθρος ή το σύστημα επεξεργασίας είναι μικρότερος από την τρέχουσα χρήση.
• Οι διάμετροι και οι κλίσεις των σωληνώσεων προέρχονται από άλλη διάταξη.
• Οι εξαερισμοί λείπουν ή έχουν καλυφθεί σε μεταγενέστερες εργασίες, που δίνει μυρωδιές και κακή ροή.
• Η υπερχείλιση, όταν συμβεί, πηγαίνει κάπου που δεν σχεδίασε κανείς.

Είναι εντελώς προβλέψιμο από μια αποτύπωση, και είναι το πρώτο πράγμα που ελέγχουμε σε ακίνητο που θα μισθωθεί. Δείτε αποχέτευση.

6. Η ένωση παλιού και νέου

Το πιο υποτιμημένο από τα έξι, και το ευκολότερο να αναγνωρίσετε: μια ευθεία κατακόρυφη ρωγμή στον τοίχο, που γεμίζεται και επανεμφανίζεται κάθε λίγα χρόνια.

Δύο κατασκευές διαφορετικής ηλικίας, δυσκαμψίας και βάθους θεμελίωσης θα κινηθούν η μία σε σχέση με την άλλη. Υπάρχουν δύο σωστές απαντήσεις — σκόπιμη στατική σύνδεση, ή σκόπιμος διαχωρισμός με μελετημένο αρμό — και μία πολύ συνηθισμένη λάθος, που είναι να κολληθούν και να σοβατιστούν από πάνω.

Το ενδιαφέρον είναι ότι αυτό δεν είναι μόνο θέμα εμφάνισης. Υπό σεισμική φόρτιση, η ένωση είναι το αδύναμο σημείο. Δείτε προσθήκες και στατική ενίσχυση.

Τι τα ενώνει

Πέντε από τα έξι είναι αποτρέψιμα, και το κοινό τους δεν είναι η κακή εργασία.

1. Πέντε από τα έξι είναι αστοχίες προδιαγραφής, όχι εκτέλεσης. Η εργασία έγινε συχνά προσεκτικά· η προδιαγραφή ήταν λάθος για αυτό το περιβάλλον.
2. Τέσσερα προκαλούνται ή επιδεινώνονται από προηγούμενη ανακαίνιση. Το ακριβότερο εύρημα σε ένα παλιό κτίριο εδώ είναι συνήθως μια «βελτίωση» και όχι η ηλικία.
3. Πέντε είναι ορατά σε αποτύπωση πριν την αγορά. Γι’ αυτό ο έλεγχος πριν υπογράψετε είναι τα φθηνότερα χρήματα του έργου. Δείτε για αγοραστές.
4. Όλα κοστίζουν πολλαπλάσια όταν αναβάλλονται, γιατί ό,τι αστοχεί σε αυτό το νησί αστοχεί σε κάτι που είναι από πάνω ή από κάτω.